住宅ローン控除はいくら戻る？自動計算と年収別の目安を整理

住宅ローン控除は「年末残高×0.7%」が基本

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）で戻る金額は、借入額ではなく年末のローン残高に控除率0.7%を掛けて計算します（100円未満切り捨て）。控除期間は新築・中古とも13年で、2026年（令和8年）改正により適用期限が2030年12月31日入居分まで5年延長され、中古住宅も13年控除の対象になりました。

借入限度額は住宅性能で変わる

• 認定長期優良・低炭素住宅: 4,500万円（子育て等5,000万円）
• ZEH水準省エネ住宅: 3,500万円（子育て等4,500万円）
• 省エネ基準適合住宅: 2,000万円（子育て等3,000万円）

限度額を超えた借入分は控除計算に一切入りません。

年収別の目安と「使い切れない」落とし穴

年収400万〜1,000万円ゾーンでは、年間10万〜35万円程度の手取り増が目安とされています。

ただし控除額の天井は「納めた税額」です。年収400万円・借入2,000万円（省エネ基準適合）の場合、計算上の控除額は約14万円でも、実際に戻るのは約9〜10万円にとどまります。

所得税から引ききれない分は翌年度の住民税から引かれますが、上限は課税総所得金額等の5%、最高97,500円/年です。

自動計算ツールを使うときの注意

「住宅ローン控除 いくら戻る 自動 計算 年収」で検索すると、年収・借入額・住宅種別を入れるだけで13年累計の目安が出る無料シミュレーターが見つかります。

ただし多くは給与所得控除・基礎控除・社会保険料控除のみの概算で、扶養控除やiDeCo、生命保険料控除は反映されません。控除が多い人は実際の還付額が表示より少なくなります。

また控除の所得要件は「合計所得金額2,000万円以下」で、年収とは別物です。会社員なら年収から給与所得控除を引いた金額で判定します。

自分の手取り水準を確認したい場合は給与データや記事一覧も参考にしてください。学歴別の月給参考値は大学卒約262,300円、高校卒約207,300円（2025年・全規模）です。実際の控除額は年末残高と税額で変わるため、ツールの結果は目安として扱い、正確な数字は年末調整や税務署への確認で押さえましょう。詳しい考え方は給料インデックスでも整理しています。