年収400万 住宅ローンはいくらまで？手取り26万円時代の借入目安と転職での備え

年収400万 住宅ローンは「借りられる額」と「返せる額」が違う

国税庁の民間給与実態統計調査（令和6年分）によると、1年を通じて勤務した給与所得者の平均給与は478万円（男性587万円・女性333万円）で、4年連続の増加・過去最高でした。年収400万円は全体の約52%が到達している水準で、特別に高いわけではありません。まず押さえたいのは手取りです。年収400万円の手取りは、独身・扶養なし・40歳未満・東京協会けんぽという前提で年間約317万円・月約26.4万円（額面の約79%）という試算があります。別の試算でも年約314万円・月26万円台で、おおむね月26万円台と見ておくのが安全です。

借入額の目安：20%なら2,300万円台、上限なら2,800万円台

住宅金融支援機構の調査では、住宅ローン利用者の多くが返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を20%前後に抑えています。年収400万円なら年間返済80万円＝月約6.6万円です。35年・元利均等・変動金利年1.100%という条件の概算では借入額は約2,320万円。一方、返済負担率35%の上限でフラット35（2026年9月実行分の最頻金利 年3.460%）を使うと約2,830万円・月々約11.6万円まで借りられますが、手取り月26万円から月12万円近くを返済に回すのは現実的ではありません。銀行審査の上限は年収の7〜8倍（約2,800万円）とされ、無理のない返済は手取り月収の25%以内（月6.6万円前後）という見方もあります。2026年は金利上昇局面で、同じ返済額で借りられる額が小さくなっている点にも注意してください。

転職・交渉の実務で押さえたい順番

審査では年収に加えて雇用形態・勤続年数・他借入が確認されます。転職直後は在籍期間が短く見られやすいため、購入は年収が上がってから、が定石です。フラット35は職業や雇用形態を審査基準にしていないため選択肢になりますが、自営業・フリーランスは確定申告書の所得金額で評価され、経費計上が多いと想定より低く見られます。また、事前審査では申告内容と書類の一致が重視されるため、源泉徴収票や直近の給与明細を早めに整えておきましょう。給与交渉では給与データで大卒・高卒の参考水準（2025年・全規模で月給約262,300円／約207,300円）を確認し、求人票の想定年収と突き合わせると判断しやすくなります。

住宅ローン控除は「借りすぎ」の理由にならない

控除率は0.7%で、2026年（令和8年度）税制改正により入居期限が2030年12月31日まで5年延長されました。2026年入居の新築住宅の借入限度額は、長期優良住宅・低炭素住宅4,500万円（子育て世帯等5,000万円）、ZEH水準省エネ住宅3,500万円（同4,500万円）、省エネ基準適合住宅2,000万円（同3,000万円）で控除期間13年です。ただし年収400万円台は所得税・住民税の負担が小さく、残高が大きくても控除枠を使い切れないことがあります。住民税からの控除は課税総所得金額等の5%（最高97,500円）が上限です。限度額は「ここまで借りると得」という意味ではありません。

なお2026年の税制改正では基礎控除が引き上げられ、恩恵が最も大きいのは年収476万〜665万円帯とされます。転職で年収を上げることは、手取りを増やしながら借入余力を確保する近道です。給料インデックスや記事一覧も参考に、無理のない返済額から逆算して検討してください。