マンション購入 年収の目安は？平均世帯年収と返済負担率から考える実務ガイド

マンション購入 年収の目安は「平均」ではなく返済負担率で考える

マンション購入 年収を考えるとき、まず押さえたいのは「購入した人の平均」と「無理なく返せる水準」は別物だという点です。

フラット35利用者調査（2025年度）によると、購入者の平均世帯年収は715.9万円、平均所要資金は4,202.9万円、年収倍率は6.6倍、頭金は551.2万円（所要資金の13.1%）、1か月あたりの予定返済額は12.4万円でした。住宅の種類別では、新築マンションは購入価格5,882万円・世帯年収1,041万円、中古マンションは3,602万円・745万円です。新築のほうが年収水準は高く、中古の平均をそのまま当てはめるのは適切ではありません。

国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査」でも、新築マンション取得世帯の平均世帯年収は891万円とされています。ただしこれは調査対象世帯の実態であり、「この年収がないと買えない」という基準ではありません。

借りられる額と返せる額は違う

フラット35の利用条件は、年収400万円未満で総返済負担率30%以下、400万円以上で35%以下です。ただしこれは審査上の上限で、生活の余裕を示すものではありません。実際の利用者は返済負担率20%台前半、年収倍率6〜7倍程度に収まる例が多いとされます。

年収600万円の場合、返済割合を20%と仮定すると月々約10万円・借入約2,550万円、25%なら月々約12.5万円・借入約3,180万円という試算があります（金利3.14%・35年・元利均等、）。あくまで仮定に基づく試算です。

さらに管理費・修繕積立金はローン完済後も続きます。令和5年度マンション総合調査では管理費平均11,503円、修繕積立金平均13,054円です。固定資産税や保険料も含め、住居費総額で判断しましょう。

転職・交渉では「額面」と「手取り」を分けて考える

年収交渉では、額面と手取りを混同しないことが重要です。国税庁の民間給与実態統計では平均給与は487万円、最も多い層は年収300万円台で799万人、年収500万円以下が約6割とされます。一方、住宅ローン審査は多くの場合、額面年収と総返済負担率で見られます。

当サイトの参考水準では、大学卒（2025年・全規模）の月給は約262,300円、高校卒は約207,300円です。月給は賞与を含まないため、年収換算には賞与を別途確認してください。最新の条件は給与データで確認できます。

借入額は年収の5〜7倍程度が目安とされますが、内定後の年収は入社後に確定するため審査のタイミングに注意が必要です。詳しい考え方は記事一覧も参照してください。